フジホーさん
１９７５年に不動産競売業界に入りました。
以来、数千件の競売物件を調査致しました。
リスクがつきまとう、と言われる競売物件です。
管理人は、トラブルを嫌い、極端に慎重（＝警戒心が非常に強い）な性格です。
ところが、初めて入った競売専門会社は、
「リスク、ドンと来い。」
トラブル歓迎の社長です。
宅建免許を持ったまともな会社でしたが・・。
リスクを嫌うと馬鹿にされます。
でも、嫌なものは嫌です。
私は、ひそかに、どうしたら、一般のエンドユーザーの方がリスク・トラブルに巻き込まれず競売物件を選択して取得できるか、実務を通じて考え続けてきました。
多少でも参考になるかも知れない知恵と、一般知識をお話させて頂きます。
投資用として、ワンルームマンション、１ＤＫなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。
過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。
内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを忘れた、というのです。
横浜地裁管轄物件です。
私は、横浜地裁の、その点の調査はしっかりしているという印象をもっています。
その旨を告げましたが、確実ではありません。
念のため、判例を調べました。
今年１月の判例がありました。
さいたま地裁です。
物件内で自殺の事実があったのに、現況調査報告書にその事実の記載がまったくありませんでした。
買受人が、それについて、損害賠償を求めた事案でした。
裁判では、執行官の調査についての過失は認めていませんでした。
まあ、物件内の自殺事故なんて、滅多には起こりません。
でも、三点セット記載事項を鵜呑みにせず、しっかりした現地調査が大切、という認識を改めてもった次第です。
神奈川県の競売物件は、最近マンションがやたら多いです。
サラリーマン層のマイホームです。
一方、新築マンションは、売残りが膨大です。
中小不動産会社の倒産件数はうなぎのぼり
これからどういう展開になるのか、全く分かりません。
よく友人の業者と話します。
。。。。。。
我々レベルの業者は”蟻んこ”だよ。
戦車の轍（わだち）の中に身を潜めて、ジッと待つしかないね。
そうしているうちに嵐は去っていくよ。
。。。。。。
でも、ある意味チャンスかも。
本当に良い物件を見極める目を養うには、持って来いの時期到来。
なんせ比較物件はゴロゴロ。
どんな危機でも、考え方一つで活きてくるようです。
待ってる間に餓死しなければ、です。
まッ、今まで通り・・・ノンビリ・・・ノンビリ・・・。
遠隔地の現地調査です。
昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。
海岸沿いの別荘？的一戸建です。
とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。
私が住む神奈川から車で約2時間半。
一時期、ブームに沸いた地域です。
行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。
一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。
でも、眼には優しい色彩です。
緑のなかに、家が見えてきました。
数軒、並んでいます。
目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。
長期間空家のように見えます。
競売の家に訪問して色々聞くことができました。
数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。
「引っ越したのですね。」と私。
「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」
。。。。。。
最近、こんな風景を時々見かけます。
別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。
街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。
ぞっとしますが、現実です。
しっかり直視しなければ・・。
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現地調査
今日から梅雨入りで、朝から雨です。
昨日は晴れていました。
一戸建の現地調査日和でした。
うちの取引先の業者さんは、殆どマンションはやりません。
都心部とは違い、土地付にしか目を向けません。
これは、私も大賛成。
目指す一戸建は、すぐ分かりました。
「現況調査報告書」では、何人家族かの記載はありませんでした。
習性で、まず玄関をみます。
貼付シールを点検します。
これで、居住者の生活態度を推測します。
私は当てているつもりですが、実際は×が結構あります。
チャイムを押します。
不在です。
隣家をみました。
庭に柴犬が居、私の方をじっと見ています
。
それだけで、隣家訪問はパス。
小学３年の時、朝、マラソンをしていました。
突然、電柱の陰から飛び出た犬が、私のお尻をガブリ。
それ以来、子犬に対しても身構え
、後ずさりします。
トラウマは還暦すぎても消えません。
だれか居ないかな。
あたりを見回します。
遠くに、碁盤の目のように切られた家庭菜園が並んでいます。
老夫婦がしゃがんで草をむしっています。
ダメ元だ、聞いてみよう。
なんと、その夫婦から色んな情報を得られました。
。。。。。。
今は、ご主人の一人住まい。
奥さんは子供をつれて出て行ったよ。
もうすぐ１年くらいだねえ。
夫婦喧嘩は毎日だったよ。
うちもよく喧嘩するけど、大体夜は１２時ころで打ち止め。
疲れるからね。
あそこは、夜中２時過ぎまで怒鳴り合っていたよ、毎日。
若いからきっと疲れないんだろうな。
。。。。。。。
私「じゃあ、今は完全な一人暮らし？」
。。。。。。
いやあ、若い小指を連れ込んでるよ。
。。。。。。
小指？
。。。。。。
ハハハ、女だよ。
。。。。。。
そして、色んな情報が聞けました。
現況調査報告書、評価書に記載されていない物件の情報です。
短時間で親しくなることが、情報取得のひとつのコツかもしれません。
入札価格の決め方②
最近、ボチボチですが、そんな物件があります。
次、特別売却物件として、執行官室で、早い者順に買手募集されます。
価格は、同じ買受可能価格です。
特別売却の期間は、普通、数日間から1ケ月間位が多いです。
１ケ月間の場合、毎日ではなく、曜日、時間が決められている場合が多いです。
購入希望の場合は、事前に確認しておいて下さい。
そこで、買手がつかない場合、
再度、期間入札で買手が募集されます。
買受可能価額は、３～４割下がっています。
価格が下がったので、入札してみようか。
この場合の入札価格はどうして決めればいいでしょう。
所有者居住等、明渡に問題がなく、
属性に瑕疵はない物件とします。
経験上、落札価額のラインは、
次の方式で算出した価額に若干の金額を上乗せすると、
落札できる可能性が何故か非常に高かったです、・・今までは・・。
（最初の買受可能価額＋２回目の買受可能価額）÷２＝落札価額の分岐点
例えば、最初の期間入札に、￥８００万の買受可能価額で、入札者なし。
2回目の期間入札は、￥５００万の買受可能価額とします。
この例では、（￥８００万＋￥５００万）÷２＝￥６５０万
￥６５０万に若干の上乗せをしますと、当選の確率アップです。
私が入札価額を決めるとすれば、例えば、￥６６６万９９９９円、という感じ。
但し、例外はあります。
２回目の落札価額が、１回目の落札価額を上回った、
なんて事もありましたので、あまり当てにはならないかも、です。
競売物件で田舎暮らし？
今日は雑談です。
ちょっと気になる点を一くさり。
テレビで、「田舎暮らし」をテーマにした番組が流れる時があります。
風光明媚、美しい景色が広がっています。
テレビタレントや有名人の田舎暮らしは、村人と仲良くて楽しそうです。
それを見て、老後、美しい田舎の暮らしでノンビリ過ごそう。
安いのは競売物件だ！ここから選ぼう。
これ、若干ですが、リスク
があるんです。
「競売物件」という語感に、偏見を持つ地域が、まだあります。
競売で取得し、そこに住み始めた人に、温かい目を注ぐ人ばかりとは限りません。
私の友人の実家が競売になりました。
中部地方の、とても深い田舎です。
不動産会社が落札、立退き料はプレミアをつけていました。
リフォームして転売。
購入者は、その県の県庁所在地に住むお年寄。
住み始めて半年もしない内に、引っ越してしまいました。
近隣の人間関係が原因のようでした。
友人のご両親は、近所では一目おかれた人格者。
同情の裏返しが、お年寄には冷たく感じられたのかも知れません。
私の主催する会員様から、南国の、ある田舎の観光地区の競売物件の相談がありました。
たまたま、私の友人Aはそこに店を持っていました。
１０数年以上、こちらと行ったり来たり。
A氏に聞きました。
「まあ、人間関係がスムーズにいくまで、１０年はかかるよ。
でも、それだけ。
本当に信用されるまでは、僕も１０年近くかかったよ。
テレビでみるように、簡単に地元の人と交流できるとは思わないほうがいいよ。
タレントは別・別。」
全ての田舎がこうとは限らないと思いますが・・。
今日のお話は、明渡交渉と無関係ではありません。
ただ、空ければいい、というのではなく、物件に居住する人の「暮しやすさ」を視野に入れる必要がある、と思っています。
明渡交渉は、正当な権利に基づいています。
ただ、正当だから、どんな方法でも構わない、では困ります。
特に地方は、慎重を期すべき、と思っています。
判官贔屓の雰囲気が残っています。
相手の要望を聞きつつ、こちらの希望を伝え、シコリ、恨みが残らないよう腐心すべきです。
ただ、占有者を出せば良い、という感覚は、避けるべきでしょう。
但し、全て例外はあります。
相手の人間性によっては、強制執行も視野にいれなければいけない場合もあります。
そういう人間の場合、近隣からも嫌われています。
後遺症は少ないでしょう。
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落札できましたが、裁判所からはいつごろ連絡がありますか。
落札しますと、裁判所から、数日以内に落札者に連絡があるのですか。
いえ、ありません。
裁判所からの通知は、通常は、開札期日から２０日前後位に来ます。
裁判所が重要な書類を送るときの配達方法の「特別送達」で、
「代金納付期限通知書」という書類が送られてきます。
これは、とっても重要な書類です。
残代金納付手続きの期限（期日）、当日提出する書類、切手等について記載されています。
何度も読んで、間違いないようにしましょう。
「代金納付期限通知書」には、担当書記官名が記載されています。
分からなければ、その書記官に聞くことです。
裁判所によっては、最終納期限の前の期日を暫定的に指定してくる所もあります。
納期限に代金納付手続きをしませんと、買受人は資格を失い、振込んだ保証金は返還されません。
一大事です。
そのような事態にならないよう、余裕をもっての期日指定をしてくれています。
この気遣いは嬉しいです。
納付手続きのために、準備する書類で役所・登記所等から取得するのは、
１、
２、
３、
住民票・資格証明書、登記簿謄本は、裁判所で、いつころ取得すれば良いか聞いておくといいいです。
代金納付期限通知書を持参して、固定資産評価証明書を取得します。
登録免許税という税金を計算するために必要です。
計算の仕方は、通知書のなかに記載されています。
ただ、間違うとなにかと不都合です。
固定資産評価証明書を担当書記官にＦＡＸするとかして計算してもらうといいですね。
（ＦＡＸするよう要請している裁判所もあります。）
ローンご利用の方は、すぐに代金納付期限通知書を金融機関に持参してください。
その後の対応を教えてくれます。
納付手続きを終了しますと、晴れて所有者となります。
（最近驚いたこと）
私は、納付手続きをしたら即引渡命令の申立をするよう、アチコチで書いています。
ところが、これができない裁判所がある、と指摘されました。
指摘したのは、私が主催する会の会員様です。
ある地方裁判所本庁です。
まず、買受人が占有者と交渉しなさい、と言います。
それで、ダメなら、初めて引渡しの申立をしなさい、という事でした。
確かに、引渡命令は、裁判所の競売のサービス、という学説を以前読んだことがあります。
サービスですから、まずは、買受人が努力しろ、という見解のようです。
申立をして、棄却或いは却下を待ち、高裁に抗告して判断を待ちたい気もしました。
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アパート・マンションを落札したら？
。。。。。。
家賃を貰おうとして、ワンルームマンション、或いは１棟のアパート・マンションを落札しました。
落札するまでは、あまり考えなかった心配がおきます。
。。。。。。
裁判所は、自分が落札したことを、賃借人に連絡してくれるのだろうか。
家賃はいつから貰えるのだろうか。
賃貸契約はどうすればいいのだろうか。
。。。。。。
結論を言います。
裁判所は、上記の質問に対する作業は一切してくれません。
全て落札者が処理しなければいけません。
でも、時間があり、多少、専門家のコンサルさえあれば、誰でもできます。
一番簡単な方法は、以下です。
事件記録を閲覧して、賃貸借契約書を入手します。
賃貸契約書には、仲介業者が記載されています。
その業者に、契約手続きを依頼すれば良いです。
落札したことを証する書面としては、「売却許可決定」の写しか、
時期によっては、
「代金納付期限通知書」を提示すればよいでしょう。
事務手数料として、賃料の１ケ月分か半月分を支払うようになります。
１棟のアパート、マンションでしたら、所有者が不動産業者でない限り、普通は管理会社があります。
そこに契約等を依頼すれば、比較的スムーズです。
業者への連絡は、できるだけ早い時期にすべきです。
賃借人が何も知らずに、今までの大家さんに翌月分を振込むかもしれません。
そうしたら、落札者の取り分があった場合、取り戻せるかどうか、疑問です。
所有者が不動産業者で、管理会社がない場合があります。
この時も、業者を選んで、事務手続きを依頼されたほうがスムーズです。
地域により、物件により、賃貸契約書がない場合もあります。
こういう場合は、物件近くの業者に手続きを依頼すれば、普通は、事情を知っているので、スムーズでしょう。
賃料につきまして、１ケ月分位は、タイムラグのため、受領できない状況が起きるかも知れませんが、仕方がないところかも知れません。
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三点セット（現況調査報告書）では「空家」と記載され、家財等が残置されているケースがあります。
そういう場合でも、所有者がどこかに転居しての完全な空家、と断定できない場合があります。
。。。。。。
資料上は「空家」です。
ところが、たまに、深夜、所有者が出入りしてるようだ、なんて情報を聞き込んだ事がありました。
ポストは、郵便物でいっぱい。
普通は所有者を探して明渡交渉をするのですが、その物件は業者の勘で、引渡命令の申立からスタートしました。
空家だから、なんて勝手に開錠していたら、ひと悶着おきたはずです。
最初の執行で室内に入りましたら、座敷の床の間には、本物の日本刀が飾っていました。
後日面談した所有者の同伴者は、相当強烈な人物でした。
。。。。。。
現場に行きましたら、ポストを見てみましょう。
郵便物は溜まってますか。
溜まっていても、不要なものだけ残っている場合もあります。
慣れませんと、「ポストを触るのは、ちょっとまずいんじゃあないかなあ・・。」
そうです、まずいです。
でも、チェックする方もいるようです（・・・なぜかアイマイ表現ですが・・・）。
そうして、必ず、近隣を訪問、
最近だれか物件に出入りしているか、聞いてみましょう。
マンションなら、管理人がいる場合、管理人に確認しましょう。
状況によっては、隣室や自治会長等にもあたってみます。
とにかく、占有者の情報を集めます。
そうして、総合的に判断します。
放置車両があった、どうしよう。
面倒な場合もありますが、必ず処理できます。
裁判所の競売係りで相談してください。
まず、引渡命令の申立からスタートします。
ただ、時間がなければ、専門業者に依頼するのも一法です。
空家の場合の注意点①
初めて競売に参加される方は、まず「空家」という事で安心します。
入札しました。
落札しました。
ここで、待てよ、と初めて不安を感じる方がいます。
室内が、全く何もない、完全な空家の場合、
室内に、家財が残置されている場合、
いずれにしても、勝手に開錠していいのかな、
残置家財は処分して、あとでトラブルが起こらないかな？
家財が何も残置されていない場合、
こういう状況で結構多いのが、それまで賃貸していた場合が多いです。
賃借人が退去し、キレイサッパリ、何もありません。
居住していた所有者がキレイに転居して、残置物がなにもないケースもあります。
こういう場合、所有者が任意に明け渡しているので、勝手に開錠して構わない、という見解があります。
これはこれで納得です。
ただ、私は、こういう場合も所有者を探します。
業務代行の場合は、よけい真剣に探します。
任意に明渡したから、という見解は見解として、です。
やはり探し出して、何がしかの金銭を提供、一筆貰っておきたいのです。
その際、建築確認書など、所有者が物件購入時、譲渡された関係書類などあれば貰います。
これは、代行依頼者が業者さんの場合は、特に気を配ります。
経験則で、滅多にトラブルは起きない、という事は実感しています。
ただ、「滅多に」であり、「絶対に」ではありません。
探すだけ探して、結局見つけられない時もあります。
興信所に依頼すれば、探し出すでしょうが、そこまではしません。
コスト面が理由です。
探す過程で、所有者の人間性は大体分かってきます。
その段階で、場合によっては、強制執行での引渡しを選択するケースもあるかもしれません。
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